Impuestos al comprar vivienda: ITP, IVA y AJD por comunidades

Cuánto reservar por encima del precio: la foto completa

Todos los gastos del comprador se dividen en tres grupos:

1. El impuesto principal de la operación: ITP para la vivienda de segunda mano o IVA + AJD para la obra nueva. Es la partida más grande: del 6% al 13% según la región y el tipo de inmueble.
2. La tramitación: notaría, inscripción del derecho de propiedad, gestoría: en conjunto, una referencia del 1-2% para un piso estándar.
3. Los pagos anuales: IBI, tasa de basuras, comunidad: no van ligados a la operación, pero deben figurar en el presupuesto del propietario.

Regla práctica: calcule un 10-15% por encima del precio del inmueble. Para un piso de 250 000 euro en la Comunidad Valenciana son del orden de 25 000-30 000 euro solo en impuestos y tramitación. A continuación, de qué se compone esa cifra.

Segunda mano: el impuesto ITP y los tipos de cada comunidad

El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) se paga al comprar vivienda a un particular o a una empresa que no sea promotora. El impuesto está cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo depende de la dirección del inmueble y no de su lugar de residencia. Referencias para 2026:

Los tipos cambian de forma periódica y la mayoría de las regiones tienen beneficios fiscales: tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y vivienda VPO. Antes de la operación, contraste los datos con el portal de la agencia tributaria de la comunidad concreta: por ejemplo, la Agencia Tributaria Valenciana para la Comunidad Valenciana.

El pago se hace mediante autoliquidación con el modelo 600 ante la hacienda autonómica; la referencia estándar son 30 días hábiles desde la fecha de la escritura notarial. Sin el ITP pagado, el registrador no inscribirá su derecho en el registro.

Obra nueva: IVA 10% más AJD

Si compra vivienda de primera transmisión a un promotor, en lugar del ITP se aplica una combinación de dos impuestos:

• IVA 10% sobre el precio, para la vivienda y hasta dos plazas de garaje que se transmitan con ella (en Canarias, en lugar del IVA se aplica el IGIC con su propio tipo);
• AJD (actos juridicos documentados): el impuesto que grava la escritura notarial, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma: referencia del 0,5-1,5% (por ejemplo, en Madrid es más bajo y en la Comunidad Valenciana más alto).

El IVA se paga al promotor junto con el precio (incluso de forma escalonada con los anticipos) y el AJD se ingresa mediante autoliquidación ante la hacienda autonómica después de firmar la escritura. En total, la carga fiscal de la obra nueva suele situarse en el 10,5-11,5%: por regla general, más alta que el ITP de la segunda mano en la misma región.

Valor de referencia: por qué no se puede pagar el impuesto «sobre el precio de la escritura»

Desde 2022, la base del ITP y del AJD no es simplemente el precio de la operación, sino el mayor de dos valores: el precio o el valor de referencia, el valor que el Catastro calcula cada año para la mayoría de los inmuebles.

El sentido práctico: si compró un piso por 180 000 euro y su valor de referencia es de 200 000 euro, el impuesto habrá que calcularlo sobre 200 000. Si paga sobre el importe menor, la hacienda autonómica le enviará una liquidación complementaria con recargos.

Por eso, antes de firmar las arras conviene comprobar el valor de referencia del inmueble en la oficina electrónica del Catastro (Sede Electronica del Catastro): es gratis. Si el valor parece inflado respecto al mercado, se puede impugnar, pero eso es un procedimiento aparte que llevan especialistas de la materia.

Notaría, registro y plusvalía

Además de los impuestos, en el presupuesto de la operación entran:

• Notaría: los aranceles los regula el Estado, referencia para un piso estándar de 600-1200 euro;
• Registro de la Propiedad: la inscripción del derecho, referencia de 400-800 euro;
• Gestoría: la presentación de impuestos y documentos, si no lo tramita usted mismo;
• Plusvalía municipal: el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos. Por ley lo paga el vendedor, pero si el vendedor es no residente la obligación pasa al comprador, por lo que el importe se retiene del precio en la liquidación.

Un caso aparte es la compra a un vendedor no residente: el comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda (modelo 211) a cuenta del impuesto del vendedor. Saltarse este paso convierte el inmueble en «garantía» de la deuda del vendedor con la Administración.

Impuestos anuales después de la compra: IBI y no solo

La operación está cerrada, pero la relación con Hacienda no. El propietario de una vivienda en España paga cada año:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el impuesto municipal sobre bienes inmuebles. Lo paga quien sea propietario a 1 de enero; la referencia va desde 200-300 euro al año para un piso modesto hasta cifras bastante mayores en las grandes ciudades. En el año de la compra, las partes suelen repartir el IBI en proporción a los meses: es cuestión de lo que se pacte en la escritura.
• Tasa de recogida de basuras (basura): la fija el ayuntamiento.
• Comunidad: las cuotas de la comunidad de propietarios: no es un impuesto, pero sí un pago obligatorio.
• IRNR para los no residentes: el impuesto sobre la renta imputada de los inmuebles en España, que se declara cada año (modelo 210), aunque la vivienda no se alquile.

Antes de la operación, pida al vendedor el último recibo del IBI y un certificado de que no hay deudas con la comunidad: las deudas «viajan» con el inmueble.

Cómo lo hace Krepko por usted

Calcular bien los impuestos significa elegir región e inmueble con los ojos abiertos y no recibir una liquidación complementaria un año después. Dentro del área de «Inmuebles», Krepko asume la parte financiera y fiscal de la operación:

• calculamos el presupuesto completo de la compra antes de entregar la señal: impuesto, tramitación y pagos anuales;
• comprobamos el valor de referencia y las deudas de IBI y de comunidad;
• preparamos y presentamos en plazo el modelo 600 y las declaraciones complementarias;
• en la compra a un no residente, controlamos la retención del 3% y la plusvalía municipal.

Los actos jurídicamente relevantes los ejecutan profesionales habilitados: abogados, gestores y traductores jurados. Si quiere una cifra exacta para su inmueble, déjenos su solicitud: la estudiamos gratis.

Fuentes

• BOE: Real Decreto Legislativo 1/1993 (ley del ITP y AJD)
• Sede Electronica del Catastro: valor de referencia
• Agencia Tributaria Valenciana: tipos y modelo 600