Comprar vivienda en España siendo extranjero: etapas, impuestos y riesgos

Lo esencial en breve

España es una de las jurisdicciones europeas más abiertas al comprador extranjero. Un ciudadano de cualquier país puede adquirir un piso, una casa o un local comercial sin permiso de residencia y sin nacionalidad española. No existen cupos para no residentes ni prohibiciones por nacionalidad.

Detrás de esa aparente sencillez hay un procedimiento formalizado: el NIE obligatorio, el precontrato con señal (arras), la comprobación del inmueble en el registro (nota simple), la firma ante notario (escritura pública) y la inscripción final del derecho en el Registro de la Propiedad. Cada etapa lleva aparejados sus impuestos, sus gastos y sus riesgos. A continuación encontrará el análisis detallado que le ayudará a recorrer el camino sin los errores habituales.

NIE y cuenta bancaria: por dónde se empieza

Antes de cualquier operación, un extranjero necesita dos herramientas básicas.

NIE, el número de identificación de extranjero

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es su identificador fiscal y jurídico en España. Sin él, el notario no formalizará la compraventa y Hacienda no aceptará los pagos. El NIE puede obtenerse en España o a través del consulado del lugar de residencia. El plazo va, como referencia, de unos días a varias semanas, según la provincia, la cita disponible y la carga de los organismos.

Cuenta en un banco español

Técnicamente la ley no obliga a pagar de una forma concreta, pero en la práctica la cuenta en un banco local hace falta casi siempre: por ella pasa el pago del inmueble, con ella se emiten los cheques bancarios para el notario y a ella se domicilian los suministros y los impuestos. Abrir cuenta siendo no residente suele exigir pasaporte, NIE y justificación del origen de los fondos.

Consejo: ponga en marcha la obtención del NIE y la apertura de la cuenta en paralelo a la búsqueda del inmueble. Son los eslabones más lentos y con frecuencia son la causa de que se incumplan los plazos.

Etapas de la operación: de la búsqueda al registro

Una compraventa clásica se desarrolla en varios pasos. El orden es el siguiente:

1. Búsqueda y elección del inmueble. Define el presupuesto, la zona y el tipo de inmueble (segunda mano u obra nueva, algo de lo que dependen los impuestos). En esta fase conviene comprobar ya la situación jurídica del inmueble, y no solo su estado y su ubicación.
2. Reserva y comprobaciones previas. Es habitual firmar un documento de reserva con un importe pequeño para retirar el inmueble del mercado durante la due diligence.
3. Contrato de arras (contrato de arras). Precontrato con una señal de en torno al 10% del precio. Vincula jurídicamente a ambas partes: si se echa atrás el comprador, pierde la señal; si lo hace el vendedor, suele devolver el importe por duplicado. No es un trámite formal, sino un contrato con todas las consecuencias.
4. Preparación de la firma. El abogado revisa la documentación, el banco prepara los cheques o la hipoteca y se acuerda la fecha con el notario.
5. Notario y escritura pública. El día señalado las partes firman la escritura pública de compraventa, el acta notarial de la operación. Se paga el importe restante y se entregan las llaves.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad. La escritura se presenta en el registro de la propiedad. Solo es usted propietario de pleno derecho tras la inscripción: hasta ese momento su derecho no está plenamente protegido.

Después de la firma hay que cambiar de titularidad los contratos de suministros y darse de alta en los impuestos locales.

Comprobaciones y riesgos: nota simple y deudas

El error más frecuente del comprador es enamorarse del inmueble y saltarse la revisión jurídica. En España los riesgos no están a la vista, así que la due diligence es obligatoria.

Nota simple, el extracto del registro

La nota simple es un extracto breve del Registro de la Propiedad. Muestra quién es el propietario real, la descripción exacta del inmueble y, sobre todo, las cargas: hipotecas, embargos, servidumbres y limitaciones judiciales. Hay que solicitarla y estudiarla antes de firmar las arras, no después.

Deudas que van unidas al inmueble

En España una serie de deudas van ligadas al inmueble y no al anterior propietario. Por eso se comprueba:

• Deudas con la comunidad de propietarios, para lo que se solicita el certificado de deudas de comunidad;
• Deuda del impuesto IBI (el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles);
• Hipotecas pendientes y otras cargas que figuren en la nota simple;
• Que el estado real del inmueble coincida con la documentación (legalidad de las ampliaciones, ausencia de irregularidades catastrales).

Si no se hacen estas comprobaciones, el riesgo es simple y caro: al comprar un piso puede heredar deudas ajenas y pleitos. Por eso el acompañamiento jurídico en la compra no es un lujo, sino un seguro.

Impuestos y gastos de la compra

Además del precio del inmueble, presupueste los gastos adicionales. La referencia de mercado es de aproximadamente un 10-14% sobre el precio. La estructura depende de si compra vivienda de segunda mano u obra nueva.

Segunda mano: el impuesto ITP

En la compra de vivienda de segunda mano se paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), el impuesto de transmisión de la propiedad. El tipo lo fija cada comunidad autónoma y se sitúa, como referencia, entre el 6 y el 10%. Algunos ejemplos por comunidad: Madrid, en torno al 6%; Andalucía, alrededor del 7%; Cataluña y Valencia, cerca del 10%. El tipo exacto debe comprobarse en la fecha de la operación.

Obra nueva: IVA más AJD

Cuando se compra a la promotora, en lugar del ITP se aplican:

• IVA, aproximadamente el 10% en vivienda (en inmuebles comerciales el tipo es mayor, en torno al 21%);
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), el impuesto de actos documentados, de en torno al 0,5-1,5% según la comunidad.

Otros gastos de la operación

Impuestos anuales después de la compra

Ser propietario también tiene costes. Cada año se paga el IBI (el impuesto municipal sobre bienes inmuebles). Para los no residentes se añade el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), que grava la renta imputada por la titularidad del inmueble incluso sin alquilarlo (como referencia, unas décimas de punto porcentual del valor catastral al año). Todas las cifras anteriores son orientativas: los importes finales se calculan sobre el inmueble y la comunidad concretos.

Hipoteca para no residentes

Conseguir una hipoteca en un banco español siendo no residente es viable, pero las condiciones son más estrictas que para los residentes.

• LTV (porcentaje financiado). Los bancos suelen conceder, como referencia, un 60-70% del valor (a los residentes, hasta un 80-85%). Es decir, hará falta aportar aproximadamente un 30-40% de fondos propios más los gastos de la operación.
• Tipos de interés. Los hay variables (referenciados al Euríbor con diferencial) y fijos. Los valores concretos cambian con el mercado, así que conviene comparar las ofertas vigentes de los bancos en el momento de la compra.
• Plazo. Lo habitual es una referencia de 20 a 25 años, a menudo con un límite de edad del prestatario al vencimiento.
• Documentación. Pasaporte, NIE, extractos bancarios de 6 a 12 meses y justificación de ingresos. Los documentos extranjeros suelen requerir traducción jurada y apostilla.

Con no residentes trabajan activamente los grandes bancos (por ejemplo CaixaBank, Sabadell, BBVA o Bankinter), pero la aprobación y el tipo dependen de su perfil. Conviene obtener una aprobación previa antes de llegar a las arras.

Comprar a distancia mediante poder

La buena noticia: para comprar un inmueble en España no es imprescindible estar presente en cada etapa. La operación puede hacerse a distancia mediante un poder (poder).

El esquema suele ser este:

1. Usted otorga un poder notarial a una persona de confianza o a un abogado, ante notario en España o en el consulado o notaría de su lugar de residencia, con la posterior apostilla y traducción jurada.
2. Con ese poder, el representante obtiene el NIE por usted, abre la cuenta, firma las arras y acude a la firma ante notario.
3. El derecho se inscribe a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Es un formato cómodo para quien todavía no está en España o no puede viajar para cada etapa. La condición clave de seguridad es que el poder esté redactado correctamente y con un alcance de facultades claro, y que el representante actúe en su interés bajo el control de un abogado.

Cómo lleva Krepko la operación por usted

Comprar un inmueble en España no es un solo documento, sino una cadena formada por el NIE, el banco, las comprobaciones, los impuestos, el notario y el registro, donde cada eslabón influye en los demás. Cuando de ello se ocupan proveedores distintos, es fácil perder plazos y pasar por alto un riesgo.

Krepko lleva la operación por usted, con un solo equipo. Le ayudamos con el NIE y la cuenta bancaria, revisamos la nota simple y las deudas, acompañamos las arras, coordinamos al notario y el registro, calculamos por adelantado los impuestos y los gastos y, si hace falta, organizamos la compra a distancia mediante poder. Usted recibe un plan transparente y un cálculo claro del coste, y no un conjunto de facturas dispersas.

Puede delegarnos la operación completa: revisión jurídica del inmueble, negociación, notaría e inscripción del derecho. Consulte el servicio Inmuebles en España o directamente deje su solicitud y le diremos qué hace falta exactamente en su caso.