Податки при купівлі житла: ITP, IVA і AJD за регіонами
Ціна в оголошенні - не фінальна ціна. До неї додаються податки, і в різних автономіях вони відрізняються вдвічі: десь 6%, десь до 13%. Розбираємо, що платить покупець вторинного житла і новобудови у 2026 році, що таке valor de referencia і які податки залишаться з вами назавжди після угоди.
- Вторинне житло обкладається податком ITP за ставкою автономії: орієнтири 2026 року - Мадрид 6%, Андалусія 7%, Валенсійська спільнота 9% (з червня 2026, раніше 10%), Каталонія 10-13%.
- Новобудова від забудовника: IVA 10% плюс гербовий податок AJD (орієнтир 0,5-1,5% за автономією).
- База податку не може бути нижчою за valor de referencia - референсну вартість Кадастру.
- Плюс витрати оформлення: нотаріус, Registro de la Propiedad, gestoria - зазвичай ще 1-2%.
- Після купівлі щороку: IBI, збір за сміття, внески comunidad, для нерезидентів - декларація IRNR.
Скільки закладати понад ціну: загальна картина
Усі витрати покупця діляться на три групи:
- Головний податок угоди - ITP для вторинного житла або IVA + AJD для новобудови. Це найбільша стаття: від 6% до 13% залежно від регіону і типу об'єкта.
- Оформлення - нотаріус, реєстрація права власності, gestoria: сумарно орієнтир 1-2% для типової квартири.
- Щорічні платежі - IBI, сміттєвий збір, comunidad: вони не пов'язані з угодою, але мають бути в бюджеті власника.
Робоче правило: плануйте 10-15% понад ціну об'єкта. Для квартири за 250 000 euro у Валенсійській спільноті це близько 25 000-30 000 euro лише податків та оформлення. Нижче - з чого складається ця сума.
Вторинне житло: податок ITP і ставки автономій
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) сплачується при купівлі житла у приватної особи або компанії, що не є забудовником. Податок передано автономіям, тому ставка залежить від адреси об'єкта, а не від вашого місця проживання. Орієнтири на 2026 рік:
| Автономія | Базова ставка ITP | Примітка |
|---|---|---|
| Мадрид | 6% | Одна з найнижчих у країні |
| Андалусія | 7% | Єдина ставка |
| Валенсійська спільнота | 9% | З червня 2026 (раніше 10%); 11% для об'єктів дорожчих за 1 млн euro |
| Каталонія | 10-13% | Прогресивна шкала за вартістю |
Ставки періодично змінюються, а в більшості регіонів є пільги: знижені ставки для молоді, багатодітних, людей з інвалідністю, житла VPO. Перед угодою звіряйтеся з порталом податкової служби конкретної автономії - наприклад, Agencia Tributaria Valenciana для Валенсійської спільноти.
Оплата - самодекларацією modelo 600 у податкову автономії, стандартний орієнтир - 30 робочих днів з дати нотаріального акта. Без сплаченого ITP реєстратор не внесе ваше право до реєстру.
Новобудова: IVA 10% плюс AJD
Якщо ви купуєте житло першої передачі в забудовника, замість ITP діє зв'язка з двох податків:
- IVA 10% від ціни - для житла і до двох паркувальних місць, що передаються разом з ним (на Канарах замість IVA діє IGIC зі своєю ставкою);
- AJD (actos juridicos documentados) - гербовий податок на нотаріальний акт, ставку встановлює автономія: орієнтир 0,5-1,5% (наприклад, у Мадриді нижче, у Валенсійській спільноті вище).
IVA сплачується забудовнику разом з ціною (зокрема поетапно з авансами), AJD - самодекларацією в податкову автономії після підписання акта. Разом фіскальне навантаження на новобудову зазвичай 10,5-11,5% - як правило, вище, ніж ITP на вторинне житло в тому самому регіоні.
Valor de referencia: чому не можна платити податок «від ціни в договорі»
З 2022 року база ITP і AJD - не просто ціна угоди, а більше з двох значень: ціна або valor de referencia, референсна вартість, яку щороку розраховує Кадастр для більшості об'єктів.
Практичний сенс: якщо ви купили квартиру за 180 000 euro, а її valor de referencia - 200 000 euro, податок доведеться рахувати від 200 000. Якщо сплатити від меншої суми, податкова автономії надішле донарахування з пенями.
Тому до підписання arras варто перевірити референсну вартість об'єкта в електронному офісі Кадастру (Sede Electronica del Catastro) - це безкоштовно. Якщо значення виглядає завищеним відносно ринку, його можна оскаржити, але це окрема процедура, яку виконують профільні фахівці.
Нотаріус, реєстрація і plusvalia
Крім податків, до бюджету угоди входять:
- Нотаріус - тарифи регулюються державою, орієнтир для типової квартири 600-1200 euro;
- Registro de la Propiedad - реєстрація права, орієнтир 400-800 euro;
- Gestoria - подання податків і документів, якщо оформлюєте не самі;
- Plusvalia municipal - податок на приріст вартості землі. За законом його платить продавець, але якщо продавець - нерезидент, обов'язок переходить на покупця, тому суму утримують з ціни при розрахунках.
Окремий випадок - купівля у продавця-нерезидента: покупець зобов'язаний утримати 3% ціни і перерахувати їх у податкову (modelo 211) у рахунок податку продавця. Пропуск цього кроку робить об'єкт «забезпеченням» боргу продавця перед бюджетом.
Щорічні податки після купівлі: IBI і не тільки
Угоду закрито, але відносини з податковою - ні. Власник житла в Іспанії щороку платить:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) - муніципальний податок на нерухомість. Платить власник на 1 січня; орієнтир - від 200-300 euro на рік для скромної квартири до помітно більших сум у великих містах. У рік купівлі сторони нерідко ділять IBI пропорційно місяцям - це питання домовленості в акті.
- Збір за вивезення сміття (basura) - встановлює муніципалітет.
- Comunidad - внески спільноти власників: не податок, але обов'язковий платіж.
- IRNR для нерезидентів - податок на умовний дохід від іспанської нерухомості, декларується щороку (modelo 210), навіть якщо житло не здається.
Перед угодою запросіть у продавця останню квитанцію IBI і довідку про відсутність боргів перед comunidad - борги «ходять» за об'єктом.
Як Krepko робить це за вас
Правильно порахувати податки - означає обрати регіон і об'єкт з відкритими очима і не отримати донарахування через рік. У межах напряму «Нерухомість» Krepko бере фінансово-податкову частину угоди на себе:
- рахуємо повний бюджет купівлі до внесення завдатку: податок, оформлення, щорічні платежі;
- перевіряємо valor de referencia, борги за IBI і comunidad;
- готуємо і подаємо modelo 600 та супутні декларації вчасно;
- для купівлі в нерезидента - контролюємо утримання 3% і plusvalia.
Юридично значущі дії виконують ліцензовані фахівці - адвокати, gestores, присяжні перекладачі. Хочете точну цифру під ваш об'єкт - залиште заявку на безкоштовну консультацію.
Джерела
Часті питання
Робочий орієнтир - 10-15% від ціни об'єкта. Для вторинного житла це ITP за ставкою автономії (6-13%) плюс нотаріус, реєстрація і gestoria. Для новобудови - IVA 10% плюс AJD (приблизно 0,5-1,5% за регіоном) і ті самі витрати на оформлення. Точна цифра залежить від регіону і вартості об'єкта.
Це референсна вартість нерухомості, яку щороку розраховує Кадастр. З 2022 року база для ITP і AJD не може бути нижчою за valor de referencia, навіть якщо ви купили дешевше. Якщо сплатити податок від меншої суми, податкова автономії донарахує різницю з пенями. Перевірити значення можна на сайті Кадастру до угоди.
За загальним правилом муніципальний податок на приріст вартості землі (plusvalia) платить продавець. Виняток: якщо продавець - нерезидент Іспанії, обов'язок сплатити лягає на покупця, тому суму варто утримати з ціни при розрахунках. Це важливо перевірити до підписання в нотаріуса.
Основний - IBI, муніципальний податок на нерухомість: платить той, хто є власником на 1 січня, орієнтир від кількох сотень euro на рік залежно від муніципалітету і кадастрової вартості. Додайте збір за вивезення сміття (basura) і внески comunidad. Нерезиденти також щороку декларують умовний дохід від нерухомості (IRNR).
Так, у більшості автономій є знижені ставки для молоді, багатодітних сімей, людей з інвалідністю і житла VPO. Наприклад, у низці регіонів молоді покупці першого житла платять помітно менше базової ставки. Умови відрізняються за автономіями - перевіряйте на порталі податкової служби свого регіону до угоди, а не після.
Стандартний строк подання самодекларації (modelo 600) і оплати - 30 робочих днів з дати підписання нотаріального акта; в окремих автономіях строк і порядок відрізняються. Без сплаченого податку Registro de la Propiedad не зареєструє ваше право власності.
Рахуєте бюджет купівлі житла?
Залиште заявку на безкоштовну консультацію. Порахуємо податки і витрати під ваш конкретний об'єкт і регіон, перевіримо valor de referencia і борги, подамо декларації вчасно.
Отримати безкоштовну консультацію↗Матеріал має інформаційний характер і не є податковою консультацією. Ставки і пільги автономій регулярно змінюються; перевіряйте актуальні значення на офіційних порталах регіонів. Юридично значущі дії виконують ліцензовані фахівці - адвокати, gestores, присяжні перекладачі.