Налоги при покупке жилья: ITP, IVA и AJD по регионам

Сколько закладывать сверх цены: общая картина

Все расходы покупателя делятся на три группы:

1. Главный налог сделки - ITP для вторичного жилья или IVA + AJD для новостройки. Это самая крупная статья: от 6% до 13% в зависимости от региона и типа объекта.
2. Оформление - нотариус, регистрация права собственности, gestoria: суммарно ориентир 1-2% для типовой квартиры.
3. Ежегодные платежи - IBI, мусорный сбор, comunidad: они не связаны со сделкой, но должны быть в бюджете владельца.

Рабочее правило: планируйте 10-15% сверх цены объекта. Для квартиры за 250 000 euro в Валенсийском сообществе это порядка 25 000-30 000 euro только налогов и оформления. Ниже - из чего складывается эта сумма.

Вторичка: налог ITP и ставки автономий

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) платится при покупке жилья у частного лица или компании не-застройщика. Налог передан автономиям, поэтому ставка зависит от адреса объекта, а не от вашего места жительства. Ориентиры на 2026 год:

Ставки периодически меняются, а у большинства регионов есть льготы: пониженные ставки для молодёжи, многодетных, людей с инвалидностью, жилья VPO. Перед сделкой сверяйтесь с порталом налоговой службы конкретной автономии - например, Agencia Tributaria Valenciana для Валенсийского сообщества.

Оплата - самодекларацией modelo 600 в налоговую автономии, стандартный ориентир - 30 рабочих дней с даты нотариального акта. Без уплаченного ITP регистратор не внесёт ваше право в реестр.

Новостройка: IVA 10% плюс AJD

Если вы покупаете жильё первой передачи у застройщика, вместо ITP действует связка из двух налогов:

• IVA 10% от цены - для жилья и до двух парковочных мест, передаваемых вместе с ним (на Канарах вместо IVA действует IGIC со своей ставкой);
• AJD (actos juridicos documentados) - гербовый налог на нотариальный акт, ставку устанавливает автономия: ориентир 0,5-1,5% (например, в Мадриде ниже, в Валенсийском сообществе выше).

IVA уплачивается застройщику вместе с ценой (в том числе поэтапно с авансами), AJD - самодекларацией в налоговую автономии после подписания акта. Итого фискальная нагрузка на новостройку обычно 10,5-11,5% - как правило, выше, чем ITP на вторичку в том же регионе.

Valor de referencia: почему нельзя платить налог «от цены в договоре»

С 2022 года база ITP и AJD - не просто цена сделки, а большее из двух значений: цена или valor de referencia, референсная стоимость, которую ежегодно рассчитывает Кадастр для большинства объектов.

Практический смысл: если вы купили квартиру за 180 000 euro, а её valor de referencia - 200 000 euro, налог придётся считать от 200 000. Если заплатить от меньшей суммы, налоговая автономии пришлёт доначисление с пенями.

Поэтому до подписания arras стоит проверить референсную стоимость объекта в электронном офисе Кадастра (Sede Electronica del Catastro) - это бесплатно. Если значение выглядит завышенным относительно рынка, его можно оспорить, но это отдельная процедура, которую выполняют профильные специалисты.

Нотариус, регистрация и plusvalia

Помимо налогов, в бюджет сделки входят:

• Нотариус - тарифы регулируются государством, ориентир для типовой квартиры 600-1200 euro;
• Registro de la Propiedad - регистрация права, ориентир 400-800 euro;
• Gestoria - подача налогов и документов, если оформляете не сами;
• Plusvalia municipal - налог на прирост стоимости земли. По закону его платит продавец, но если продавец - нерезидент, обязанность переходит на покупателя, поэтому сумму удерживают из цены при расчётах.

Отдельный случай - покупка у продавца-нерезидента: покупатель обязан удержать 3% цены и перечислить их в налоговую (modelo 211) в счёт налога продавца. Пропуск этого шага делает объект «обеспечением» долга продавца перед бюджетом.

Ежегодные налоги после покупки: IBI и не только

Сделка закрыта, но отношения с налоговой - нет. Владелец жилья в Испании ежегодно платит:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) - муниципальный налог на недвижимость. Платит собственник на 1 января; ориентир - от 200-300 euro в год для скромной квартиры до заметно больших сумм в крупных городах. В год покупки стороны нередко делят IBI пропорционально месяцам - это вопрос договорённости в акте.
• Сбор за вывоз мусора (basura) - устанавливает муниципалитет.
• Comunidad - взносы сообщества собственников: не налог, но обязательный платёж.
• IRNR для нерезидентов - налог на вменённый доход от испанской недвижимости, декларируется ежегодно (modelo 210), даже если жильё не сдаётся.

Перед сделкой запросите у продавца последнюю квитанцию IBI и справку об отсутствии долгов перед comunidad - долги «ходят» за объектом.

Как Krepko делает это за вас

Правильно посчитать налоги - значит выбрать регион и объект с открытыми глазами и не получить доначисление через год. В рамках направления «Недвижимость» Krepko берёт финансово-налоговую часть сделки на себя:

• считаем полный бюджет покупки до внесения задатка: налог, оформление, ежегодные платежи;
• проверяем valor de referencia, долги по IBI и comunidad;
• готовим и подаём modelo 600 и сопутствующие декларации в срок;
• для покупки у нерезидента - контролируем удержание 3% и plusvalia.

Юридически значимые действия выполняют лицензированные специалисты - адвокаты, gestores, присяжные переводчики. Хотите точную цифру под ваш объект - оставьте заявку на бесплатную консультацию.

Источники

• BOE: Real Decreto Legislativo 1/1993 (закон об ITP и AJD)
• Sede Electronica del Catastro: valor de referencia
• Agencia Tributaria Valenciana: ставки и modelo 600