Alquiler de vivienda en España: contrato, fianza y derechos del inquilino

Qué hay que saber antes de buscar piso

El mercado del alquiler de larga duración en las grandes ciudades españolas es un mercado del propietario: a un buen piso llegan decenas de solicitudes y se elige a quien tiene los documentos preparados de antemano. El paquete estándar que piden propietarios y agencias:

• NIE o pasaporte;
• justificantes de ingresos: contrato de trabajo y últimas nóminas, declaración de autónomo o extractos bancarios;
• a veces, referencias de arrendadores anteriores o una garantía bancaria (aval bancario).

La referencia que manejan los propietarios: la renta no debería superar aproximadamente el 35-40% de los ingresos acreditados. Si todavía no tiene ingresos en España, la situación se salva con el pago de varios meses por adelantado (si se pacta), con un fiador o con un aval.

Un punto importante es el tipo de contrato. Para vivir de forma permanente necesita un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (vivienda habitual) según la LAU, no un contrato de temporada (alquiler de temporada). El contrato de temporada no da derecho a la prórroga de 5 años y una parte de los propietarios lo usa para esquivar la protección del inquilino. Compruebe la redacción en la primera línea del contrato.

Y una regla de seguridad: no transfiera ninguna reserva por un piso que no ha visto; las estafas con alquileres son muy frecuentes.

El contrato de alquiler y la LAU: plazo de 5 años y prórrogas

La ley básica del alquiler de vivienda es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) con sus reformas, incluidos el RDL 7/2019 y la Ley 12/2023. Las reglas clave para el inquilino:

• Plazo mínimo garantizado. Sea cual sea el plazo que figure en el contrato, el inquilino puede prorrogarlo año a año hasta 5 años (hasta 7 si el propietario es persona jurídica). Durante ese periodo el propietario no puede negarse a la prórroga, salvo casos concretos, por ejemplo la necesidad acreditada documentalmente de la vivienda para sí o para familiares cercanos, si así se hizo constar en el contrato.
• Prórroga automática después. Si al cumplirse los 5 (7) años nadie comunica la terminación, el contrato se prorroga año a año hasta 3 años más (prórroga tácita).
• Preavisos. Para no prorrogar el contrato tras el plazo básico, el propietario debe avisar con un mínimo de 4 meses y el inquilino, con 2 meses.

Antes de firmar compruebe: los datos exactos del propietario (si coinciden con la nota del registro o con el recibo del IBI), el inventario del mobiliario y del estado (inventario con fotos) y quién paga las cuotas de la comunidad y el impuesto IBI; por defecto son gastos del propietario, aunque a veces el contrato los traslada, y en tal caso debe constar por separado y con el importe indicado. Los contadores (luz, agua, gas, internet) los paga casi siempre el inquilino.

Fianza, depósito y pagos al firmar el contrato

El art. 36 de la LAU establece el depósito obligatorio: una fianza de una mensualidad para vivienda. El propietario no la guarda en su bolsillo: debe depositarla en el organismo de vivienda de su comunidad autónoma (cada comunidad tiene su organismo y su procedimiento). Es relevante para el inquilino: la fianza depositada es un argumento en una disputa sobre la devolución.

Además de la fianza, las partes pueden pactar una garantía adicional, pero en los contratos dentro del plazo básico está limitada a dos mensualidades. Y tras la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, los gastos de agencia y de formalización del contrato en el alquiler de vivienda corren a cargo del propietario.

Si le exigen un pago por búsqueda o por gestión, pida una justificación por escrito con la referencia a la norma.

Derechos del inquilino durante el contrato

Mientras usted paga la renta, la ley está de su parte. Garantías principales:

• Las reparaciones de conservación, a cargo del propietario. Todo lo necesario para la habitabilidad de la vivienda (caldera, instalación eléctrica, fugas, elementos estructurales) lo repara el propietario sin subir la renta. Al inquilino le corresponde el pequeño desgaste doméstico.
• Subida del precio, solo por actualización. La renta puede revisarse una vez al año y solo si el mecanismo figura en el contrato. Desde 2025 los nuevos contratos de vivienda se rigen por el índice oficial de alquiler que publica el INE; como referencia para 2026, consulte el valor vigente antes de la revisión.
• La venta del piso no desaloja al inquilino. Con carácter general, el nuevo propietario debe respetar el contrato en vigor dentro del plazo básico.
• Salida anticipada. A partir de los 6 meses de contrato puede desistir avisando con un mínimo de 30 días. La indemnización solo procede si está pactada en el contrato y no puede superar una mensualidad por cada año que reste.
• Derecho de adquisición preferente. Si el propietario vende el piso, el inquilino tiene por defecto derecho de compra en las mismas condiciones (tanteo y retracto), salvo que el contrato lo excluya.

Fin del contrato y devolución de la fianza

Para que la devolución de la fianza no acabe en disputa, deje constancia del estado del piso dos veces: al entrar y al salir. Funciona la combinación de inventario con fotos firmado por ambas partes y acta de entrega de llaves con fecha.

1. Avise al propietario en el plazo que fije el contrato (y no más tarde de 2 meses antes del final del plazo si no quiere la prórroga automática).
2. Entregue el piso en estado de desgaste normal: una limpieza a fondo y el arreglo de los pequeños desperfectos reducen mucho el riesgo de retenciones.
3. Firme el acta de devolución de llaves y anote las lecturas de los contadores.
4. Reciba la fianza: una referencia razonable es dentro del mes siguiente a la entrega. Si el retraso supera un mes, la cantidad devenga el interés legal.

El propietario puede retener de la fianza importes justificados documentalmente: rentas impagadas, facturas, daños que excedan el desgaste normal. El desgaste de la pintura o de los muebles por los años de uso no cuenta como daño.

Cómo Krepko lo hace por usted

Alquilar no es solo encontrar el anuncio. Es comprobar al propietario y el inmueble, leer el contrato antes de firmar, negociar las condiciones, los depósitos, el padrón en la nueva dirección y los contratos de luz, agua e internet. Krepko asume todo el proceso dentro del servicio de Inmuebles:

• comprobamos el inmueble y al propietario antes de entregar dinero alguno;
• revisamos el contrato de alquiler y corregimos las cláusulas de riesgo antes de la firma;
• acompañamos la entrega del piso, el inventario y el depósito de la fianza;
• tras la entrada, tramitamos el padrón y el cambio de titularidad de los suministros.

Las actuaciones con relevancia jurídica las realizan profesionales habilitados: abogados, gestores y traductores jurados. Si quiere alquilar sin sorpresas, déjenos su solicitud: lo estudiamos gratis, analizamos su situación y le proponemos un plan.

Fuentes

• BOE: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado)
• BOE: Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: sección Vivienda